28 de diciembre de 2015.- Según el último informe de precios de idealista, la ciudad de Barcelona ha visto cómo sus precios crecían un 6,4% durante 2015 hasta situarse en 3.392 euros/m². Se trata de la mayor subida registrada por una capital durante este año, a pesar de lo cual los precios aún marcan una caída del 28,3% desde el estallido de la burbuja, en el primer trimestre de 2007.

Todos los distritos han visto cómo sus precios subían durante este año. La mayor subida se ha registrado en Sant Martí, donde los propietarios piden un 9,4% más por sus viviendas que hace un año. Le siguen los incrementos de Ciutat Vella (7,9%), Sarrià Sant Gervasi (7,4%) y Sants Montjüic (7%). La menor subida, en cambio, se ha registrado en Les Corts, donde sólo han crecido un 1,6%. Le siguen Sant Andreu (3,6%) y Horta Guinardó (4,3%).

Los precios más altos en la ciudad condal los encontramos en el distrito de Sarrià Sant Gervasi, (4.367 euros/m²) el único que supera los cuatro mil euros por cada metro cuadrado junto a Les Corts (4.239 euros/m²). Les siguen Eixample con 3.861 euros/m², Ciutat Vella (3.621 euros/m²), San Martí (3.530 euros/m²) y Gràcia (3.195 euros/m²) . Todos los demás distritos de la ciudad condal cuentan con precios inferiores a los tres mil euros, siendo los más económicos Nou Barris, con 1.777 euros/m², Sant Andreu (2.197 euros/m²) y Horta Guinardó (2.302 euros/m²).

Sólo 12 de los 42 barrios analizados en la capital catalana han registrado decrementos de precio. El mayor descenso se ha producido en La Trinitat Vella (Sant Andreu), donde los propietarios piden un 10,5% menos por sus viviendas que hace un año. La mayor subida se ha registrado en El Raval con un crecimiento del 15,4% y Diagonal Mar (Sant Martí) con un 15,2%. Les siguen El Baix Guinardó (Horta Guinardó) con un 12,7%; L’Antiga Esquerra de l’Eixample (12,6%) y La Sagrera de Sant Andreu (12,6%). Los barrios con subidas superiores al 12% interanual se completan con Sants, donde se han incrementado un 12,1%.

El barrio más caro de la ciudad vuelve a ser Diagonal Mar, en Sant Martí, donde los propietarios piden 6.506 euros/m², mientras que el más barato es Ciutat Meridiana en Nou Barris, con 1.212 euros/m².

En su conjunto, la provincia de Barcelona ha visto crecer sus precios en los últimos 12 meses un 2,5%, hasta los 2.170 euros/m²; mientras que en Catalunya han caído (-0,6%, 1.846 euros/m²).

Los municipios barceloneses experimentaron comportamientos dispares en 2015. La mayor subida se registró en Sitges (8,6%), seguida por Sant Cugat (7,8%) y Sant Adrià del Besós (5,1%). La mayor caída, en cambio, se produjo en Vic (-12,7%) y Palafolls     (-11,9%).

Resto de provincias catalanas

Además de la provincia capitalina, Girona también ha visto cómo sus precios se incrementaban este año (0,5%), mientras que su capital caía un 4,6% hasta los 1.664 euros/m². La mayor caída se ha producido en la provincia de Lleida, donde se han reducido un 10,9%, con una bajada en la capital del 9,7% hasta los 822 euros/m². Por último, en Tarragona los precios se redujeron un 3,9%, mientras que en la ciudad homónima la caída se fue hasta 7,8% (1.480 euros/m²).

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, “si 2014 fue el inicio de la normalización del sector inmobiliario en buena parte del país, este año que acaba ha sido la confirmación de que la crisis ha terminado en algunas ciudades españolas, no así en muchas provincias donde los precios aún caerán en próximos ejercicios.

Para esta reactivación ha sido importante la vuelta a la normalidad, también, del crédito hipotecario. No obstante, a pesar del interés de los bancos por conceder créditos, el número de nuevas hipotecas continúa sin equilibrar el de cancelaciones, lo que está llevando a las entidades a ofrecer préstamos con unas condiciones impensables hace solo unos meses.

Con respecto a los precios el comportamiento ha estado muy atomizado y mientras en algunos mercados el ajuste no ha resultado suficiente y la demanda sigue a la espera de mayores rebajas en otros la crisis se ha quedado atrás y los precios comienzan a incrementarse muy suavemente. En todo caso y a pesar de recuperar incrementos positivos que no veíamos desde hacía años, no vemos una nueva burbuja. Solo una normalización del sector tras 8 años de crisis.

La figura del comprador tiene dos perfiles claramente diferenciados. El pequeño y mediano inversor continúa con sus ojos puestos en el sector tratando de obtener en el ladrillo una rentabilidad que no le dan ya los bancos. Pero es un inversor más tranquilo, sosegado y que apuesta por el largo plazo y obtener rentabilidad vía alquiler. Por otra parte se incrementa una demanda que compra vivienda para vivir y que ha visto como los precios han terminado de bajar y ahora tienen fácil acceso a la financiación. Pero tal y como ha sucedido este año, los compradores que no cuenten con ahorros suficientes se verán obligados a acudir mercado de alquiler y seguirán sin tener acceso a la compra de una vivienda en 2016. Ante la pregunta ¿compro o alquilo? hay miles de españoles que no pueden tener esa opción porque los bancos le dan la decisión tomada: alquiler ante la imposibilidad de acceder a un crédito hipotecario.

Es previsible y deseable que durante el próximo año se mantenga esta tendencia hacia la normalización, con un crecimiento suave pero sostenido en el número de operaciones en cada vez más mercados con precios  estables”.

El informe completo se puede descargar en:

//www.idealista.com/comunicacion/files/informe-de-precios/annio-2015.pdf

Fuente: Idealista

DERECHOS

– Negociar el precio y la duración del contrato
Arrendador y arrendatario pueden pactar antes de la firma del contrato la duración de este y el precio de la renta mensual. Durante la vigencia del contrato, la renta sólo puede actualizarse de manera anual, en los términos pactados por ambas partes. Esta revisión no se hace obligatoriamente según el IPC, sino que puede pactarse entre inquilino y propietario.

– Alargar el tiempo de contrato
Llegado el día del fin del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el alquiler alcance una duración mínima de tres años (prórroga forzosa) y salvo que el arrendatario comunique, con un mínimo de treinta días de antelación a la fecha fin del contrato o de las prórrogas, su rescisión. Los contratos en los que no se estipule un plazo, se entiende que la duración es de un año con el derecho de prórroga hasta los 3. Si, transcurridos 3 años de contrato, ni arrendador ni arrendatario notifican la voluntad de rescindirlo con 30 días de antelación, éste se alargará un año más (prórroga tácita automática).

– Rescindir el contrato cuando lo necesite
El inquilino puede anular el contrato a partir de los 6 meses, siempre y cuando avise al arrendador con una antelación mínima de 30 días. En este caso, y si así se ha pactado en el contrato, el arrendatario debe indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año dan lugar a la parte proporcional de la indemnización.

– Recuperar la fianza si no hay daños en la vivienda
Una vez finalizado el contrato, si el inmueble se encuentra en buen estado y no hay deudas con las compañías de suministros, el propietario solicitará el reingreso de la fianza al organismo correspondiente y se le abonará al inquilino, al mes de la devolución de las llaves; si tarda más, el arrendatario puede reclamar intereses.

– Seguir alquilado pese al cambio de propietario
Los inquilinos con viviendas inscritas en el Registro de la Propiedad y ocupadas por ellos mismos, sus cónyuges no separados legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes, pueden mantener el contrato con los mismos derechos y obligaciones. De no ser así y si el nuevo propietario quiere hacer uso de la vivienda, el inquilino puede exigir que se le deje continuar durante tres meses, en los que pagará la renta y otras cantidades que se devenguen al adquirente, y puede exigir al vendedor una indemnización por daños y perjuicios.

– Ceder el alquiler a terceros en determinadas situaciones
El inquilino puede seguir con el alquiler, aunque ya no habite la vivienda, si en ella continúan su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes y si está inscrita en el Registro de la Propiedad. En casos de nulidad, separación o divorcio, el cónyuge podrá pasar a ser titular del alquiler, si así lo decide la legislación civil, aunque debe comunicarlo al arrendador en un plazo máximo de dos meses desde la notificación judicial. En caso de fallecimiento del arrendatario, se puede pactar la no subrogación (si sucede tras 3 años de contrato) o la extinción del contrato tras los 3 años (si se produce antes).

– Tener beneficios fiscales en la declaración de la renta
Los inquilinos pueden deducirse el importe anual del alquiler por vivienda habitual en la declaración de la renta (el porcentaje depende de la base imponible) y las reformas realizadas por él (acordadas con el propietario).

– Lograr una rebaja en el precio del alquiler a cambio de mejoras en la vivienda
El arrendatario puede realizar obras de mejora, nunca si afectan a la estabilidad o la seguridad de la vivienda, si el arrendador lo permite por escrito. Además, ambos pueden acordar que el pago de la renta (total o parcial) se reemplace, por un tiempo, por el coste de la reforma en las condiciones pactadas. De no hacerlo en los términos pactados, el arrendador podrá finalizar el contrato. En obras sin permiso del arrendador, este puede exigirle al arrendatario, al final del contrato, que deje la vivienda en su estado inicial sin indemnización alguna.

– Hacer reformas en caso de discapacidad propia o del cónyuge
El arrendatario puede realizar, previa notificación al propietario, obras en el interior de la vivienda si él, su cónyuge o las personas o familiares que conviven de forma permanente en la vivienda tienen alguna discapacidad o más de 70 años. Las reformas no deben afectar a elementos o servicios comunes del edificio, ni a la estabilidad o seguridad de este. Finalizado el contrato, el arrendatario debe dejar el inmueble como antes si el propietario así lo exige.

– Renunciar a la adquisición preferente
El inquilino puede renunciar al derecho de adquisición preferente; de ser así, el arrendador debe avisar de su intención de vender el inmueble con, al menos, 30 días.

OBLIGACIONES

– Abonar una fianza a la hora de formalizar el contrato
El arrendatario deberá pagar una fianza legal, destinada a reparar posibles daños en la vivienda (que no a garantizar el pago de las rentas), equivalente a un mes de renta (dos si el inmueble no se va a utilizar como vivienda). El depósito irá al organismo fijado por la CCAA correspondiente. La fianza se revisa cada 3 años (para contratos firmados tras la nueva Ley), pero en cada prórroga las partes podrán pactar el importe hasta equipararse a un mes de la renta vigente. Si hay daños en la vivienda, si el inquilino marcha antes de tiempo o no paga el último mes, el propietario puede pedir una indemnización y hacer uso de esta fianza.

– Pagar en los términos acordados la mensualidad de la renta
El inquilino debe pagar en los plazos estipulados la mensualidad acordada. De no ser así, si se especifica en el contrato y el alquiler está inscrito en Registro de la Propiedad, el arrendamiento quedará rescindido una vez el propietario haya requerido judicial o notarialmente el pago al arrendatario y no obtenga respuesta en los siguientes diez días hábiles o este conteste aceptando la resolución. De haber cargas posteriores sobre la vivienda, el arrendador podrá hacer uso de la fianza para subsanarlas previa notificación notarial.

– Encargarse de los gastos de los suministros
Si bien las tasas como el IBI deben correr a cuenta del arrendador, salvo que en el contrato se establezca lo contrario, el arrendatario se hará cargo del coste de los suministros domésticos como el agua, la luz y el gas, además de cargar con el seguro del contenido de la vivienda y otros como el del mantenimiento de la caldera, si así estuviese estipulado en el contrato.

– Dejar la vivienda tal y como estaba antes al finalizar el contrato
Si el arrendador no indica lo contrario, el arrendatario debe dejar la vivienda, al final del contrato, como la encontró al principio o puede perder la fianza.

– Abandonar la vivienda si el arrendador demuestra que la necesita
El inquilino debe abandonar la vivienda si, pasado el primer año de contrato, el arrendador le comunica, con al menos dos meses de antelación, la necesidad del uso del inmueble como vivienda permanente para él, para familiares de primer grado o para su cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad. Si el arrendador o sus familiares no ocupasen el inmueble 3 meses después del fin del contrato o desalojo de la vivienda (salvo en casos de fuerza mayor), el arrendatario, en 30 días, puede regresar como inquilino por un nuevo período de hasta 3 años, respetando las condiciones anteriores y con indemnización por los gastos del desalojo, o ser indemnizado por una mensualidad por cada año que quedara de contrato.

– Desalojar la vivienda en caso de impago
El casero puede demandar al inquilino por moroso si se retrasa un mes en el pago. Luego, este tiene un plazo de 10 días hábiles para evitar, o intentar evitar, el desahucio pagando las rentas debidas (y los gastos del juicio). Un procedimiento que sólo puede hacerse una vez durante el contrato de alquiler, ya que a la segunda será desahuciado aunque pague posteriormente. Si, en 10 diez días, el inquilino no contesta o abandona la vivienda, se le condenará a pagar todas las deudas y costes hasta la entrega del inmueble. El inquilino sólo podría oponerse a la sentencia por no coincidir las cantidades (pluspetición). Por su parte, el casero no puede tomar cambiar la cerradura o cortar los suministros, ya que puede ser denunciado.

– Resolución del derecho del arrendador
Si el arrendador sufre una sustitución fideicomisaria, ejecución hipotecaria o sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendamiento quedará extinguido; a excepción de los casos en los que la vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad, en cuya situación se continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Fuente: Fotocasa

artículo escrito por carlos salas, colaborador de idealista news

“alquilar es tirar el dinero”. “por ese alquiler, al cabo de 15 años podría ser nuestro si fuese la cuota de la hipoteca”. “alquilar no es invertir, es gastar”. estos son los argumentos de quienes prefieren destinar el dinero a comprar una casa. según ellos, huir de los alquileres suena muy razonable, pero he aquí otra serie de argumentos a favor:

1.- supongamos que el alquiler no difiere mucho de una mensualidad de una hipoteca. vale. pero en caso de crisis, si vivimos del alquiler, podemos mudarnos rápida y fácilmente a una casa más barata. pero en caso de que sea una casa de nuestra propiedad, eso es mucho más difícil

2.- es más fácil también negociar con nuestro casero una rebaja en el alquiler, que negociar con nuestro banquero una rebaja de la hipoteca

3.- cada 10/15 años, nuestra casa necesita una inversión seria en remodelación debido al desgaste. pero en el caso de alquiler, eso no corre de nuestra cuenta

4.- se puede negociar un alquiler que no incluya los costes ocultos de vivir en una gran ciudad, por ejemplo, madrid. impuesto de bienes inmuebles y tasa de recogida de basuras, que son bastante elevados

5.- si estamos pagando una hipoteca, y la ‘palmamos’ en ese periodo, la deuda pasa a nuestros herederos. ¿vamos a hacerles cargar con ese marrón a nuestros hijos? en épocas de crisis, mucha gente renuncia a las herencias por el coste que supone en impuestos de sucesiones. eso no pasa en los alquileres

6.- si compramos una casa, tardaremos unos 40 años en pagarla. a partir de entonces, si queremos venderla, pueden pasar varias cosas: que usar ese dinero para pasarnos a otra casa nos puede costar lo mismo. que tengamos que pagar impuesto por la plusvalía. que no podamos venderla debido a las cíclicas crisis inmobiliarias. todo eso no pasaría con el alquiler

7.- la inversión de una casa es algo relativo. al cabo de 40 años, habría que hacer la cuenta de cuánto nos hemos gastado en la hipoteca, varias remodelaciones, mejoras, comunidad, derramas, ibi, seguros de hogar… y luego compararlo con cuánto nos habríamos gastado en alquiler. siempre nos costará menos el alquiler al cabo de 40 años. y claro, los que alquilaron, han dedicado esa cantidad sobrante a otras cosas como formación de nuestros hijos, viajes, placer, ocio?

en resumen, los que alquilan quizá parezcan al final más pobres que los que compran una casa. pero como nadie puede predecir el futuro, hay más probabilidades de que los que han alquilado una casa hayan aprovechado mejor su tiempo para su felicidad, para su formación, y para mejorar sus condiciones de vida

Fuente: Idealista

España e Italia son los países europeos donde es más barato comprar una vivienda unifamiliar, según cálculos del fondo monetario internacional (fmi) y kbc bank. en concreto, en nuestro país cuesta de media unos 170.000 euros,mientras que en italia cuesta algo más de 150.000 euros. alemania y reino unido son los países más caros para comprar una casa unifamiliar con más de 250.000 euros

En un informe sobre la economía de bélgica se muestra la evolución de los precios de la vivienda en bélgica, españa, irlanda o alemania. en el país belga los precios han aumentado un 110% en términos reales desde el año 2000 pero, a diferencia de otros países de la unión europea como españa, siguen creciendo, según un informe del fmi

La sobrevaloración de las casas en Irlanda no tuvo parangón en ningún otro país de la unión europea como se puede ver en el gráfico. en el caso de bélgica, la vivienda está sobrevalorada entre un 5-15% según el fmi y kbc bank.

Fuente: Idealista.com

España muestra signos de una recuperación del sector inmobiliario”, con este titular el prestigioso The Wall Street Journal destaca el “resurgir” del ladrillo en nuestro país, sobre todo tras la operación con la que hispania activos inmobiliarios, sociedad del fondo azora altus, lograra captar 500 millones de euros en su salida a bolsa

Rl éxito en el parqué de las socimi, muestra “el apetito inversor por las propiedades españolas”, detalla el diario, que subraya como entre los compradores de hispania se encuentran grandes firmas como quantum strategic , propiedad degeorge soros, o john paulson

Los expertos en el sector consideran que el interés de los inversores en españa está siendo impulsado principalmente por el rendimiento relativamente alto de los inmuebles en medio de un escenario de bajos tipos e interés en los mercados”, señala el diario estadounidense

De este modo destaca como en 2013 la inversión en suelo comercial en españa se duplicó hasta los 5.200 millones de euros. operaciones que en un 70% provinieron del extranjero (1.600 millones de euros de eeuu)

Fuente: Idelista.com