Moverse a un nuevo piso o renovar un contrato de alquiler genera siempre muchas preguntas. Si eres inquilino, entender tus obligaciones y derechos según la LAU actualizada es fundamental para una relación contractual sana y sin sorpresas. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es el marco legal que rige los alquileres de vivienda en España, y sus últimas modificaciones han introducido cambios importantes que debes conocer.

Aquí te desglosamos los puntos clave para que sepas qué esperar y cómo actuar.

Tus derechos como inquilino: Lo que la ley te garantiza

La LAU protege al inquilino como la parte más vulnerable del contrato, otorgándole una serie de derechos irrenunciables:

• Duración mínima del contrato: Para contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, si el arrendador es persona física, la duración mínima es de 5 años. Si es persona jurídica, es de 7 años. Estos plazos se cumplen mediante prórrogas anuales obligatorias para el propietario, salvo que necesite la vivienda para uso propio (requisito que debe constar en el contrato y notificarse con 2 meses de antelación).
• Prórroga tácita: Si, llegada la fecha de vencimiento del contrato (o de sus prórrogas), ninguna de las partes notifica a la otra la voluntad de no renovarlo con la antelación debida (4 meses para el arrendador, 2 meses para el inquilino), el contrato se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años adicionales, salvo que el inquilino manifieste lo contrario con 1 mes de antelación.
• Fianza legal: La fianza máxima que el propietario puede exigir es de una mensualidad. Cualquier garantía adicional (como depósitos o avales) no puede exceder las dos mensualidades de renta.
• Obras de conservación: El arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin que esto suponga un aumento de renta (salvo si el deterioro es culpa del inquilino).
• Preferencia de adquisición (tanteo y retracto): En caso de venta de la vivienda arrendada, tienes derecho preferente a adquirirla en las mismas condiciones que un tercero, a no ser que se haya pactado expresamente lo contrario en el contrato.
• Derecho a subrogación: En caso de fallecimiento del inquilino, ciertos familiares (cónyuge, pareja de hecho, hijos, etc.) pueden subrogarse en el contrato bajo ciertas condiciones.
• Reclamar el cumplimiento del contrato: Si el arrendador incumple sus obligaciones (por ejemplo, no realiza reparaciones necesarias), puedes exigir su cumplimiento o, en casos graves, la resolución del contrato.

Tus obligaciones como inquilino: Responsabilidades clave

Tener derechos implica también responsabilidades. Conocer tus obligaciones como arrendatario te evitará problemas:

• Pago de la renta y fianza: Es tu obligación principal. La renta debe pagarse en el lugar y forma acordados en el contrato, generalmente dentro de los primeros siete días del mes. La fianza debe abonarse al inicio del contrato.
• Uso diligente de la vivienda: Debes usar la vivienda de forma cuidadosa y responsable, respetando las normas de convivencia y el uso pactado (solo como vivienda habitual).
• Pequeñas reparaciones: Eres responsable de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda (por ejemplo, cambiar una bombilla, reparar la cadena del WC).
• No realizar obras sin permiso: No puedes realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios sin el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.
• Comunicar reparaciones necesarias: Debes informar al arrendador, lo antes posible, sobre la necesidad de reparaciones importantes para el mantenimiento de la habitabilidad.
• Devolver la vivienda en buen estado: Al finalizar el contrato, debes devolver la vivienda en el mismo estado en que la recibiste, salvo el desgaste normal por el uso y el paso del tiempo.
• Respetar el contrato: Cumplir todas las cláusulas acordadas en el contrato, siempre que estas no sean contrarias a la LAU.

¿Qué pasa con las actualizaciones recientes de la LAU?

Las últimas modificaciones de la LAU, especialmente las introducidas en 2023, buscan proteger aún más al inquilino. Algunos puntos clave son:

• Límites a la actualización de la renta: La renta se actualiza anualmente, pero los incrementos están topados. Durante 2024, el límite es del 3%, y para 2025 se definirá un nuevo índice de referencia para evitar subidas abusivas.
• Gastos de gestión inmobiliaria: Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, cuando el arrendador sea persona jurídica o una gran tenedora de vivienda (con más de 5 inmuebles urbanos de uso residencial), serán siempre a cargo del arrendador.
• Prohibición de nuevas fianzas adicionales: Se prohíbe exigir más de dos mensualidades como garantías adicionales a la fianza legal.

Conocer tus derechos y obligaciones como inquilino te proporciona la seguridad y la tranquilidad necesarias para disfrutar plenamente de tu hogar. Si tienes dudas sobre tu contrato o cualquier situación específica, te recomendamos siempre consultar con un experto legal o una asesoría especializada en arrendamientos.